旅游經(jīng)營管理
破解國內旅游地產(chǎn)高空置率：“空城”轉型+兩權分離
發(fā)布日期：2016-10-13
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，各大房企紛紛加大新領域的拓展力度，實施多元化布局，其中，旅游地產(chǎn)成為這些年來國內旅游城市發(fā)展的一大趨勢。在幾年的投資熱潮后，近年來，海南、云南、山東、浙江等旅游資源豐富的地區(qū)開始出現(xiàn)旅游地產(chǎn)項目空置率居高不下的問題，以“激進”方式涉足旅游地產(chǎn)，正成為不少房企盲目轉型后不得不面對的苦果。
旅游地產(chǎn)之殤
國內旅游地產(chǎn)開發(fā)正面臨諸多挑戰(zhàn)，如地產(chǎn)項目的高空置率、有量無質、對當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境的破壞等等。如何解決這一系列問題，是目前業(yè)內討論的焦點。
國內很多旅游地產(chǎn)項目變身“空城”、“鬼城”，是由于旅游規(guī)劃公司前期做規(guī)劃時定位不準，與當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)對接不暢和一些開發(fā)商對旅游項目不了解所致。越來越多的開發(fā)商也意識到，旅游地產(chǎn)開發(fā)必須從過去的“概念性旅游地產(chǎn)”真正進化到以“旅游為核心、地產(chǎn)為載體”的操作思路。而旅游地產(chǎn)的價值也必須體現(xiàn)在投資者的實際需求和消費使用上。
旅游地產(chǎn)的幾種模式
國內旅游地產(chǎn)目前有三種模式：第一類是借助自然環(huán)境與自身的景觀資源發(fā)展的旅游地產(chǎn)項目，如云南和三亞的很多項目，它們位處于優(yōu)美的自然環(huán)境，依托本身的自然資源即可開發(fā)成很好的地產(chǎn)項目。
第二是利用商務類旅游資源開發(fā)的項目，較有代表性的是海南的博鰲，博鰲屬于很好地結合、利用了商務會議資源進行開發(fā)的產(chǎn)品。
還有一類則是非自然性的人造度假項目，這類項目本身的環(huán)境資源并非很豐富，但是面積足夠大，也擁有自然的山景、水景，同時有很多人文題材可供利用。這類項目的特點是對開發(fā)商和投資者來說，資金投入相對較大，也需要開發(fā)者對旅游地產(chǎn)有很好的把控力。
旅游地產(chǎn)對開發(fā)商的“挑剔”
首先，由于此類項目通常在旅游資源豐富，但位置相對偏遠的區(qū)域，項目的資金要求較高，因此，需要開發(fā)商有雄厚實力并進行大量投入，以便產(chǎn)生較好的項目效應，拓展其旅游價值，從而達到開發(fā)需求。
第二，旅游地產(chǎn)涉及到后期運作以及可持續(xù)發(fā)展的要求，所以對開發(fā)商的經(jīng)營能力和招商要求比較挑剔。
第三，考慮到旅游地產(chǎn)項目買方的后續(xù)經(jīng)營和維護，因此，經(jīng)營管理和物業(yè)管理的要求比一般的房產(chǎn)高。所以，具備旅游概念和資源的開發(fā)商也較有優(yōu)勢，當需要各個方面的較大的經(jīng)營投入時，這類開發(fā)商能通過更多的融資渠道幫助項目發(fā)展。
“空城”盤活與兩權分離
旅游地產(chǎn)項目已進入拼品質和服務的時代，旅游地產(chǎn)開發(fā)商應該從原來的樓盤開發(fā)商轉化成把旅游與地產(chǎn)結合起來，開發(fā)具有相應功能和服務價值的旅游地產(chǎn)，同時，還要把項目與城市配套結合起來，打造旅游休閑小城鎮(zhèn)，帶動區(qū)域經(jīng)濟綜合發(fā)展的運營，向旅游綜合運營開發(fā)商轉型。
對于大量的旅游地產(chǎn)空置項目，可考慮引入旅游理念和機制，對項目進行盤活改造，使其成為度假接待設施。
在解決“空城”問題時，還可將地產(chǎn)的所有權和使用權分離，把居住服務、休閑服務引入社區(qū)，引入樓盤和客房管理結構，把物業(yè)管理轉化為帶著酒店經(jīng)營和旅居服務的社區(qū)管理，這也是有效消化旅游地產(chǎn)樓盤的方式。
旅游地產(chǎn)之殤
國內旅游地產(chǎn)開發(fā)正面臨諸多挑戰(zhàn)，如地產(chǎn)項目的高空置率、有量無質、對當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境的破壞等等。如何解決這一系列問題，是目前業(yè)內討論的焦點。
國內很多旅游地產(chǎn)項目變身“空城”、“鬼城”，是由于旅游規(guī)劃公司前期做規(guī)劃時定位不準，與當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)對接不暢和一些開發(fā)商對旅游項目不了解所致。越來越多的開發(fā)商也意識到，旅游地產(chǎn)開發(fā)必須從過去的“概念性旅游地產(chǎn)”真正進化到以“旅游為核心、地產(chǎn)為載體”的操作思路。而旅游地產(chǎn)的價值也必須體現(xiàn)在投資者的實際需求和消費使用上。
旅游地產(chǎn)的幾種模式
國內旅游地產(chǎn)目前有三種模式：第一類是借助自然環(huán)境與自身的景觀資源發(fā)展的旅游地產(chǎn)項目，如云南和三亞的很多項目，它們位處于優(yōu)美的自然環(huán)境，依托本身的自然資源即可開發(fā)成很好的地產(chǎn)項目。
第二是利用商務類旅游資源開發(fā)的項目，較有代表性的是海南的博鰲，博鰲屬于很好地結合、利用了商務會議資源進行開發(fā)的產(chǎn)品。
還有一類則是非自然性的人造度假項目，這類項目本身的環(huán)境資源并非很豐富，但是面積足夠大，也擁有自然的山景、水景，同時有很多人文題材可供利用。這類項目的特點是對開發(fā)商和投資者來說，資金投入相對較大，也需要開發(fā)者對旅游地產(chǎn)有很好的把控力。
旅游地產(chǎn)對開發(fā)商的“挑剔”
首先，由于此類項目通常在旅游資源豐富，但位置相對偏遠的區(qū)域，項目的資金要求較高，因此，需要開發(fā)商有雄厚實力并進行大量投入，以便產(chǎn)生較好的項目效應，拓展其旅游價值，從而達到開發(fā)需求。
第二，旅游地產(chǎn)涉及到后期運作以及可持續(xù)發(fā)展的要求，所以對開發(fā)商的經(jīng)營能力和招商要求比較挑剔。
第三，考慮到旅游地產(chǎn)項目買方的后續(xù)經(jīng)營和維護，因此，經(jīng)營管理和物業(yè)管理的要求比一般的房產(chǎn)高。所以，具備旅游概念和資源的開發(fā)商也較有優(yōu)勢，當需要各個方面的較大的經(jīng)營投入時，這類開發(fā)商能通過更多的融資渠道幫助項目發(fā)展。
“空城”盤活與兩權分離
旅游地產(chǎn)項目已進入拼品質和服務的時代，旅游地產(chǎn)開發(fā)商應該從原來的樓盤開發(fā)商轉化成把旅游與地產(chǎn)結合起來，開發(fā)具有相應功能和服務價值的旅游地產(chǎn)，同時，還要把項目與城市配套結合起來，打造旅游休閑小城鎮(zhèn)，帶動區(qū)域經(jīng)濟綜合發(fā)展的運營，向旅游綜合運營開發(fā)商轉型。
對于大量的旅游地產(chǎn)空置項目，可考慮引入旅游理念和機制，對項目進行盤活改造，使其成為度假接待設施。
在解決“空城”問題時，還可將地產(chǎn)的所有權和使用權分離，把居住服務、休閑服務引入社區(qū)，引入樓盤和客房管理結構，把物業(yè)管理轉化為帶著酒店經(jīng)營和旅居服務的社區(qū)管理，這也是有效消化旅游地產(chǎn)樓盤的方式。
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